导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅压在玻璃窗边c，在窗户边c中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害(hài)综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ压在玻璃窗边c，在窗户边c)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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